自分が所有している不動産を売りたい。そう思った時に一番最初に考えることは、この家の相場っていくらくらいなんだろう？そもそもこの家は一体いくらで売れるんだろう？非常に気になることと思います。しかし不動産の売却を考える前に知っておいてもらいたいのは、実は不動産の価格には4つの価格があるということ。今回はその話をできるだけ分かり易くしていきます。
一物四価
不動産の価格には以下の4つの価格があります。
実勢価格：対象エリアで同条件で取引されている相場の価格。
公示価格：国土交通省が一般土地取引の指標とするために公表している価格。
相続税評価額：国税庁が相続税、贈与税の課税算出のために公表している価格。
固定資産税評価額：各市町村が固定資産税の課税算出のために公表している価格。
この時点で不動産の知識がない一般の人は？？？な状態だと思います。もう素人には分からないように無理くりややこしくしているのではないか、と疑ってしまうくらいです。ちなみにこの4価を比較すると、
実勢価格＞公示価格＞相続税評価額＞固定資産税評価額 となります。
例）実勢価格3000万円の不動産の場合
公示価格（2400万円）＞相続税評価額（1900万円）＞固定資産税評価額（1700万円）となります。これは実勢価格に比べると、
公示価格は、実勢価格の大体80％くらい（※市町村による）
相続税評価額は、公示価格の大体80％くらい。
固定資産税評価額は、公示価格の大体70％くらい。
と各省庁の算出方法が違うため異なる金額が出てきます。
自分の不動産の価値を知る
この時点で大分訳が分からなくなってきたと思いますが売主である貴方は、正直この4つの金額を知る必要も、気にする必要もありません。家を売る時に知っておく必要なのは 実勢価格 のみ。つまりその家の相場のみになります。
この実勢価格を調べるには、地元の不動産屋などのチラシやなどを見る、もしくはネットなどで自分の不動産のあるエリアを調べて大体の金額を判断します。この時調べる条件としては、立地、築年数、最寄りの駅、土地・建物の㎡数になります。そして、道路付け（目の前の道路の幅が何ｍあるのか、家が道路に何ｍ接しているか）これが不動産の価値に非常に関係してきます。
買い取り評価額には気を付けろ
しかし、この不動産の四価について気を付けた方が良い点は別にあります。それは、もし貴方が依頼した不動産会社が悪質な業者だった場合です。仲介契約では売値の3％が不動産会社の手数料になり、それが利益になります。あまり関係ないのですが、不動産会社に買い取りを依頼した場合、不動産の金額査定を意図的に実勢価格ではなく相続税評価額や固定資産税評価額でするところがあることです。
つまりできるだけ貴方の不動産の価値を低く見せ、安く買いたたくために、その証拠として、この相続税評価額や固定資産税評価額を使うのです。不動産の事情をよく知らない情報弱者である一般の人がこのような書類を見せられると、ああそんなものなのか、と騙されてしまいます。
不動産の評価は非常に難しく、例え同じエリアにあっても道路付けや間口の向きなどで価値が大きく変動します。そのため素人どころかプロでさえ見誤ってしまうものです。自分で自分の不動産を評価するとどうしても高く見積もりがちになってしまい不動産屋が出してくる評価額との差異に愕然とすることはよくあることです。
特に日本の不動産業界の習慣として、建物に関する評価は低くなります。と言うか築20年を過ぎてくるとゼロもしくはマイナス査定なんてこともあります。つまり日本の不動産の評価は一般的に土地の値段のみとなることが多いです。そのため売主が願う売値からかなり安くなることは、ある程度仕方がありません。
しかし不動産業者が提示してきた買い取り金額があまりにも低い時にその参考資料として既述の相続税評価額や固定資産税評価額を出してきた場合、何も知らない個人を騙そうとする悪質な業者なので、気を付けた方が良いと思います。